Actualmente existen diversos modelos de negocio, por ejemplo, determinados gabinetes médicos… En los que es frecuente que se de la siguiente situación; el promotor del espacio y arrendatario del local, alquila a su vez distintas áreas de ese lugar a otro u otros profesionales que desempeñan su actividad económica allí de igual manera.
En ocasiones, podremos observar que esta situación descrita en el párrafo anterior se estructura mediante el cruce de facturas en concepto de prestación de servicios varios (supervisión, asesoramiento, etc.) entre «alquilado» y «realquilado». Sin embardo esta opción, a pesar de aportar flexibilidad tiene sus evidentes riesgos jurídicos, a nivel fiscal pero especialmente en el plano laboral.
La otra opción es la de constituir un subarriendo.
- Subarriendo como actividad económica: implicará el alta en nuevo epígrafe de actividad (específico). Conforme al art. 27.2 de la Ley del IRPF, «Se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.» (recientemente se ha eliminado el requisito de contar, al menos, con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la actividad.) Junto a lo anterior tendría que considerarse el hecho de que hubiera indicios económicos de que la misma constituyera la actividad principal en cuanto a cuantía de los ingresos obtenidos respecto al total, porcentaje de facturación, etc.
- Subarriendo no constituye actividad económica: sin duda una posibilidad en principio más sencilla en la que los importes percibidos por el subarrendador son fiscalmente considerados como rendimientos de capital mobiliario (art. 25.4). Es decir:
- Si «A» (propietario) arrienda a «B»: la cuantía obtenida por «A» es rendimiento de capital inmobiliario.
- Si «B» subarrienda a «C»: lo percibido por «B» es rendimiento de capital mobiliario y, en el caso de que «A» percibiera una parte del mismo, este tendría la calificación de rendimiento de capital inmobiliario.
Sin embargo en este segundo caso, a pesar de no constituir actividad económica, se da la paradoja de que la factura en concepto de subarrendamiento estará:
-Sujeta al IVA (tipo general del 21%).
-Sujeta a retención en IRPF (al tipo del 19%). *Obligación por parte del pagador de presentar y liquidar el modelo 115.
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